今天同事聊天，他問說你怎麼買房的?
現在房子一間隨便就700萬~1000多萬的，我的每個月薪水$42k，雖然比上不足比下有餘，但買房真的想都不敢想…

我詢問了一下他的經濟負擔、年齡、存款、消費習慣….等等，評估後告訴他，你的條件絕對可以買房，只是你要稍微冒點險，因為要進行資本運作。

這裡必須先說每個人的現實條件都不一樣，所以這裡說的是概念，實際上操作運用時，必須依據每個人不同的財務等級去進行調整，以下是提供大家思考例子，大家可以參考後調整成適合你的方案。

財物等級建議可以參考【順流致富GPS】一書，裡面做了相當不錯的分類，而這位同事的等級是橙色等級，每個等級我會再細分為低、中、高，他是橙色等級裡面的高級，沒有經濟責任與壓力的受雇者。

還年輕也沒結婚與父母同住，沒汽車，沒任何貸款，不需要負擔家計，每月支出$10000以內雖然是單純受薪的受雇者，但是經濟負擔卻很小，是生活寬裕的受薪族。

以下就以他為例設計一個簡易的資本運作和另一個沒有進行資本運作的人做比較。

我的同事就簡稱A君，比較的對象竟稱為B君吧!

注意:任何資本運作都具備一定的風險，需要配合適當的管控與選擇適當的工具與時機進行，否則會有產生資本利損的可能。

一、分析個人財務狀況

年齡30歲的A君和B君的每月現金流如下:

由於沒結婚，又和父母同住，家中經濟狀況小康，不需要負擔家庭支出。

工作穩定，薪水準時入帳，個人也都沒有很花錢的人嗜好，每個月的淨現金流入可以達到$35000，相當優渥。

20歲出社會，年終考績加上獎金及每月薪水的儲蓄，存到30歲，兩人都已經存到$200萬存款。

信用狀況良好，職業是銀行願意承貸的鐵飯碗跟金飯碗，能承受相當程度的資本風險。

完成以上分析接下來就進行兩人不同的資本運作，至此也開始讓A君和B君兩人的財務狀況進入分歧。

注意:每個財務層級適合的資本運用方式不同，本篇以高級橙色為例，個人因狀況不同應進行調整。

二、B君的買房之路

B君是個單純的受薪族，很希望能有一間屬於自己的幸福小窩，他評估自身的貸款負擔能力後，希望每個月房貸不要超過$2萬，以目前房貸利率1.7%，貸款30年，自備款8成計算，他可負擔的貸款約在$560萬。

於是他拿出$140萬當頭期款，向銀行貸款30年$560萬，買下一間總價$700萬，滿意的新房，剩下的$60萬則當做緊急預備金。
B君買房的房貸如下圖:

接著我們看一下B君的資產運用及30年後產生的變化。

B君買房後每個月多出了房貸支出$2萬元(實際為$19868，為方便計算無條件進位)，管理費、水電費、房屋雜支等家計支出合計約$3000元，也就是原本的現金流要比買房前，現金流出多$23000元，。
B君買房後房現金流如下圖:

從表中我們可以發現每個月現金流入從$35000元，大幅縮水到$12000元，即使如此，因為B君本來就開銷小，也沒有什麼嗜好，每月$12000元剩餘也不應響生活，他就把$12000元拿去做無風險的定存，貸款就每個月讓他自動扣繳，規規矩矩的度過30年後…

在假設房產價值不變的條件下資產變化如下:

經過30年，B君年滿60歲順利圓滿的繳完房貸，擁有一間700萬的房子，還有565.8萬的存款，只差五年就退休，可謂羨煞旁人阿!

當然這過程中可是沒有考慮結婚、生子、買車、生病受傷等的新增及額外支出，也沒有考落到升官進爵時加薪和公司賺錢時發的紅利，或許並不是這麼客觀，但之前也提過了，這裡要讓大家知道的是『概念、概念、概念』，很重要所以說三次，所以去除了所有的變數方便大家理解，接下來就來看A君如何在同樣條件下資本運作吧!

二、A君的買房之路

A君也是一個受薪族，看上一間700萬的房子，想買來自住，以目前房貸利率1.7%，貸款30年，自備款8成計算，他計算了一下，如果想買下房子要負擔約560萬貸款，每個月本金加利息要付約2萬的貸款。

他想了想，200萬的存款要拿出140萬付頭期，這樣只剩60萬存款，每個月還要多支出2萬的貸款…，難道沒有其他方法，可以降低現金流出嗎?於是他左思右想決定做了以下的決策，來進行資本操作。

步驟一、讓資金達到340萬

A君利用200萬去買入穩當且每年殖利率約10%的投資標的(股票、基金等~)，產生每年約20萬的收益，然後利用每個剩餘的$35000持續儲蓄，順利的在2.5年後會達成總資金340萬的目標。

步驟二、買房並利用剩餘資金繼續產生資本利得

達到340萬的目標後，A君買入700萬的房子，拿出140萬付頭期款，貸款$560萬貸款，每個月本金加利息要付約$2萬的房貸，管理費、水電費、房屋雜支等家計支出合計約$3000元，現金流出要比原本買房前，現金流出合計多出2.3萬。

剩餘的資金200萬，A君則持續放在穩當且每年殖利率約10%的投資標的(股票、基金等~)，繼續產生每年約20萬的收益，每月平均約1.66萬。
B君買房後房現金流如下圖:

A君就利每年20萬的收益及自己加墊4萬共24萬，來繳納每年需要繳納的24萬房貸。而每個月剩餘的現金，A君也不想拿去冒太大的風險於是把它定存了起來。
在假設房產價值不變的條件下資產變化如下:

A君與B君比較，總資產多出838.2萬，A均擁有的資金扣除房產還剩下1404萬，而且其中的200萬每年仍繼續產生20萬的收益。

A君比B君多做了兩件事，一是延遲購屋先增加資本，二是承擔風險(當然業要控制好風險)讓剩餘資金產生收益，而三十年後的差異就是總資產相差838.2萬，且A均每年還有20萬的收益，B君只有現金而無額外收益。

小結

這裡要讓大家知道的是『概念』，所以省略過程中很多的變數，目的只是讓大家知道進行適當的資本運作，差異性會有多大。

另外每個人的風險承受能力，與控制風險的能力也不相同，所以整個架構是可以進行調整的，而可以調整的部分就是『資金總額』、『投資標的報酬率』及『時間』。

例如A君把『資金總額』定在400萬那他就要再多2~3年的『時間』進行儲蓄及增加收益來達成，而在同樣買房及退休目標下，如果總額有400萬那你的年『投資報酬』就只要5%，就可以達標，也或著『投資報酬』維持10%讓達標得『時間』縮短。

大家可以依據自己的年齡、收入、現有資金、及風限承受度去進行調整，定下自己的目標，然後制訂計畫去達成。

在此祝福想要有幸福小窩的人都能如願以償。